BUY TO LET- sposób na inwestowanie oszczędności.

Globalizacja światowych rynków finansowych to integracja i wzrost zależności pomiędzy jednostkami działającymi globalnie - intensyfikację tego zjawiska obserwujemy obecnie na świecie. Prowadzi to do zmniejszenia barier eksportowych, a także daje szanse inwestowania środków finansowych w różnych zakątkach świata. Jednakże globalizacja to nie tylko same zalety. Wspołzależności o których mowa powyżej prowadzi do znacznie większych problemów dla ludzi i firm, w przypadku wystąpienia kryzysu w którejś z gospodarek. Z takim problemem gospodarki wielu państw ( w tym Wielkiej Brytani ) mają obecnie doczynienia. 

Źródło kryzysu wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych, gdzie załamał się rynek nieruchomości, powodując ogromne straty dla banków. Jednakże ucierpiały też inne instytucje finansowe na całym świecie, ze względu na inwestycje jakie poczyniły na tamtejszym rynku finansowym. Straty o których mowa mają bezpośrednie przełożenie na sytuację na rynku kredytowym w Wielkiej Brytanii (np. problemy banku Northern Rock). Banki niechętnie pożyczają sobie nawzajem pieniądze bojąc się, iż kryzys jeszcze się pogłębi, co prowadzi do trudności w zebraniu środków na prowadzenie akcji kredytowej, a w konsekwencji przyczynia się do wzrostu bankowych stóp procentowych. Nawet pomoc Banku Anglii w postaci obniżek podstawowych stóp procentowych po których pożycza on pieniądze innym bankom nie odbija się na obniżeniu oprocentowania kredytów hipotecznych. Taki stan rzeczy szkodzi przede wszytskich tzw. First time buyer, czyli osobom które po raz pierwszy chcą nabyć nieruchomość. Ze względu na fakt, iż są to przede wszytskim osoby młode, nie dysponują oni wysokim depozytem, czyli wkładem własnym. Niestety w aktualnej sytuacji rynkowej kredyty udzielane na 100% wartości nabywanej nieruchomości są już historią ( obecnie trzeba dysponować min. 5% depozytem ) i nie zapowiada się na to aby szybko takie produkty powróciły na rynek, ponieważ bank obawiają się spadku cen nieruchomości w krótkim okresie. Powoduje to wzrost zapotrzebowania na mieszkania przeznaczone na wynajem, co w połączeniu z ciągle powiększającą się liczbom ludności w Wielkiej Brytani, skutkuje wzrostem czynszów. W takiej sytuacji pojawia się szansa dla osób, które posiadają oszczędności i chciałby je zyskownie ulokować, gdyż dochód z wynajmu oraz możliwość zarobku w związku z tendencją wzrostu wartosci nieruchomosci w dlugim okresie, sprawia iż nieruchomości są doskonałą lokatą kapitału.
Chcąc zakupić nieruchomość na wynajem nie należy starać się o ‘zwykły’ kredyt hipoteczny, ponieważ te umowy kredytowe zawierają punkty zakazujące wynajmowania nawet części nieruchomości bez zgody banku. Co prawda istnieje możliwość zawarcia porozumienia z bankiem, ale będzie się to wiązało ze zmianą warunków kredytowania (np. wyższe oprocentowanie). W związku z powyższym należy starać sie o kredyt Buy to Let, czyli kup aby wynajmować. W przypadku tego kredytu istnieją różnice w porównaniu ze standardowymi kredytami hipotecznymi. Główne różnice to : 

Cel zakupu, czyli wynajem;
Banki mają inne podejście do obliczania zdolności kredytowej – analizują nie tylko zarobki kupującego, ale skupiają się także na dochodzie z wynajmu ( powinny stanowić około 125% miesiecznej raty kredytu);
Nieznacznie wyższe oprocentowanie kredytów Buy to Let, spowodowane jest większym ryzykiem na jakie bank jest narażony udzielając takiego kredytu. Pozostałe opłaty są na zbliżonym poziomie, z jednym wyjątkiem, mianowicie, w przypadku Buy to Let nie występuje opłata ‘higher lending charge’-opłata za niski depozyt. Jej brak wynika z faktu, iż w przypadku Buy to Let wymagane jest m.in. 20% wkładu własnego. 
Wadą tej formy oszczędzania jest fakt, że w przypadku gdy kupujący nie posiada na własność innej nieruchomości- w której mieszka ( lub też nie spłaca kredytu zaciągnięty na jej zakup), uzyskanie kredytu Buy to Let jest praktyczne niemożliwe, ponieważ bank będzie przypuszczał, iż kupujący chce zamieszkać razem z najemcami w nabywanym domu –co kłóciłoby się z celem kredytu. Zastanawiając się nad przyczynami wyższego ryzyka na jakie narażony jest bank należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:

Bank nie ma gwarancji, że nieruchomość będzie wynajmowana przez cały okres kredytowania.
Najemcy mniej dbają o utrzymanie domu w należytym stanie niż właściciele, co może doprowadzić do spadeku wartości nieruchomości.
Kupujący może traktować spłatę kredytu jako mniej istotną, niż w przypadku, gdy dotyczy to nieruchomości, która jest jego domem.
Aby wyeliminować problem braku najemców można oddać nieruchomość w zarządzanie specjalistycznej agencji ( letting agency), która będzie zajmować się tymi kwestiami, w zamian za wynagrodzenie. To zaoszczędzi nam czas jaki potrzebowalibyśmy na znalezienie najemców i ogólne nadzorowanie nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji o wykorzystaniu nieruchomości jako sposobu pomnażania oszczędności, należy skonsultować się albo bezpośrednio z bankiem albo z doradcą kredytowym, aby dowiedzieć się o jaką kwotę kredytu można się starać. Następnie trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie jakiej grupie społecznej chcielibyśmy wynajmować. Co w praktyce oznacza, czy zdecydujemy się na zakup większego domu w mniej popularnej dzielnicy, w której najprawdopodoniej mieszkają mniej zamożni ludzie, czy skoncentrujemy się na poszukiwaniu mieszkania o mniejszym metrażu lecz w lepszej lokalizacji, gdzie stawki są wyższe. W odpowiedzi na to pytania mogą być przydatne wskazówki doradców kredytowych czy letting agencies, którzy są doskonale poinformowani o aktualnych tendencjach na rynku.

Każda forma inwestowania powiązana jest z ryzykiem utraty zainwestowanych pieniędzy. Generalnie przyjmuje się, że inwestycje bardziej ryzykowne dają szanse wypracowania większych zysków. W przypadku nieruchomości możemy mówić o dwóch rodzajach korzyści wynikających z inwestycji:

1). Zysk z wynajmu
2).Zarobek w przypadku sprzedaży nieruchomości ( jeśli cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa od tej za którą nieruchomość zakupiliśmy)

W aktualnej sytuacji rynkowej należy spodziewać się wzrostów czynszów, ze względu na problemy first time buyers (o czym mowa na początku)

Analizując ceny sprzedaży trzeba wziąć pod uwagę jeden bardzo istotny czynnik- inwestycje w nieruchomości powinny być długoterminowe. Wówczas istnieje duże prawdopodobieństwo wyeliminowania ryzyka spadku cen nieruchomości. Jest to spowodowane tym że ludności przybywa w szybszym tempie niż nowych mieszkań, co ma wpływ na ich ceny. Aktualnie w niektórych rejonach UK obserwujemy krótkookresowy spadek cen nieruchomości- co jest jednocześnie dużą szansą na zakupu nieruchomości w atrakcyjnej cenie, w celach inwestycyjnych.

Ile możemy zarobić na nieruchomoścach?

Dysponujemy depozytem w wysokości 20 000 funtów, zakupujemy nieruchomość o wartości 100 000. W przeciągu pięciu lat ceny wzrastają o 10% co oznacza, że możemy sprzedać daną nieruchomość za 110 000. Czyli zyskujemy 10 000 funtów, inwestując 20 000 ( 50% wzrost oszczędności !). Należy zaznaczy, że kredyt spłacany jest z wpływów z wynajmu.

Z powyższego wynika, że zarobek jest o wiele większy niż w porównaniu do lokat bankowych, czy innych form inwestowania.